Per fruire dei bonus edilizi, compreso il 110%, gli immobili devono essere urbanisticamente regolari (articolo 49 del Dpr 380/2001) o almeno rientrare nelle tolleranze costruttive del 2% (articolo 34 bis). La mancanza di regolarità genera, il recupero dell’importo agevolato, maggiorato di sanzioni: di qui la corsa a verificare la regolarità della costruzione, chiedendo, quando possibile, la relativa sanatoria edilizia. Nell’attesa della sanatoria, si può comunque chiedere il bonus (circolare Lavori pubblici 41714 / 2003), con il rischio, però, di dover restituire quanto ottenuto qualora la sanatoria sia negata. Per gli interventi in parziale difformità che non possono essere eliminati se non con danno strutturale agli edifici cui appartengono è prevista una sanatoria con sanzione pecuniaria (articolo 34 del Dpr 380/2001: doppio del costo di produzione, per le unità residenziali). Problemi insolubili: invece, le difformità maggiori (un piano in più, un organismo edilizio radicalmente diverso) danno seri problemi. Ciò soprattutto perché la sanatoria di difformità integrali esige una doppia conformità (cioè rispetto alle regole esistenti al momento dell’abuso e a quello della sanatoria), di fatto molto rara. Gli edifici di epoca remota, anteriori all’entrata in vigore delle norme che (nel 1942) nei centri urbani hanno reso obbligatorio il titolo edilizio per costruire, possono avere bonus asseverati dai tecnici con riferimento a “documenti probanti” che testimonino il consolidarsi dei luoghi (articolo 9 bis del Dpr 380). Ma per interventi edilizi realizzati nell’intervallo tra il 1942 ed i tempi recenti, non si può eccepire una decadenza del potere sanzionatorio dei Comuni e quindi gli abusi vanno regolarizzati se si intende fruire dei bonus. Se la costruzione (con abusi) viene eliminata e sostituita da altro edificio (articoli 2 bis e 3 del Dpr 380), non è necessaria la sanatoria ma i volumi abusivi non si potranno ricostruire. In condominio È opportuno ricordare che la conformità urbanistica, per i beni condominiali (interventi su facciate), si giova dell’articolo 119, comma 13 ter, del Dl 34/2020, che autorizza l’asseverazione della regolarità della facciata (cioè dei prospetti) scorporata dal complesso immobiliare retrostante (cioè dalle unità immobiliari che fruiscono dell’affaccio). In concreto, lo Stato finanzia i lavori sulla facciata e si disinteressa dei locali retrostanti. La norma peraltro ha fatto sorgere dubbi, in quanto parla di legittimità delle “parti comuni”, senza distinguere tra le parti oggetto o meno di contributo (ad esempio, vi potrebbero essere gli abusi nelle autorimesse condominiali, che interferiscono con l’asseverazione della facciata). Più opportunamente, la Regione Emilia-Romagna consente al tecnico di asseverare la conformità delle specifiche “parti degli edifici interessate dagli interventi” (articolo 10 bis della legge regionale 14 / 2020), consentendo cioè di sezionare, a seconda delle procedure, i luoghi da valutare, asseverando come legittimi solo i luoghi dove si intenda intervenire (si veda anche Il Sole 24 Ore del 30 marzo scorso). Sul condominio, poi, va richiamato un aspetto importante: la conformità urbanistica va verificata prima di ogni altra decisione, perché l’amministratore, cui tocca il difficile compito di coordinare tutta l’operazione del superbonus, non può impegnarsi con tecnici, progettisti, general contractor e imprese prima di aver controllato che non esistano impedimenti e di aver calcolato il tempo per sanare gli eventuali abusi (sempre che sia possibile). Vanno quindi evitate le delibere “omnicomprensive” che prevedano l’assegnazione degli incarichi, oltre che della verifica urbanistica, anche di altri adempimenti “in automatico”. Avviare la macchina del 110% senza la conformità urbanistica è pericolosissimo per i condòmini (che possono incappare nelle revoche dell’agevolazione) e dell’amministratore (che verrà da loro considerato responsabile). Agibilità ante novembre 2016: un’altra scappatoia rispetto ad una impegnativa asseverazione sulla regolarità urbanistica del manufatto, può essere rappresentata dal certificato di agibilità, che prima del novembre 2016 (Dl 222) riassumeva le qualità (anche urbanistiche) dell’immobile, sollevando da ulteriori accertamenti. Gli edifici che abbiano conseguito la licenza di agibilità e non siano stati poi modificati, possono giovarsi ai fini del bonus di una asseverazione che faccia riferimento all’agibilità medesima. Rimane comunque un’ampia fascia di costruzioni che, volendo utilizzare i vari bonus, vanno revisionate e, se possibile, regolarizzate. (Fonte: Guglielmo Saporito, Gian Lorenzo Saporito, Il Sole 24 ORE, Estratto da “Quotidiano del Condominio”).
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