Il contratto di locazione può cessare per svariate ragioni. Sia che si tratti di scadenza contrattuale, sia che si tratti di risoluzione o recesso dell'accordo, il conduttore ha l'obbligo di consegnare le chiavi dell'immobile al proprietario locatore la consegna dell'immobile avviene in termini simbolici, con la consegna delle chiavi.
Dal protrarsi della locazione senza restituzione delle chiavi al proprietario può conseguire, per il conduttore, la condanna al pagamento delle mensilità per occupazione senza titolo oltre alle spese per le utenze (Così aveva deciso anche il Tribunale di Roma il 28 febbraio 2018).
Il recesso anticipato
Il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione a causa di gravi ragioni od eventuali condizioni previste nel contratto di affitto. Per queste evenienze è opportuno fornire comunicazione per iscritto, a mezzo di uno strumento che ne attesti la ricezione, quale ad esempio la raccomandata a.r. o la posta elettronica certificata. In questo modo viene provata la volontà di sciogliere il rapporto con il locatore nel rispetto del termine di preavviso che, se non diversamente pattuito, è di sei mesi. La sola consegna delle chiavi pur essendo lecita, non è tale di per sé sola da dire che il conduttore è a scanso di eccezioni da parte del proprietario. Si ricorda inoltre che il conduttore può liberarsi dell'unità immobiliare anteriormente alla data di scadenza della locazione solo dando prova della sopravvenienza di una causa a lui non imputabile e non prevedibile al momento della sottoscrizione dell'accordo.
Il preavviso è sempre di sei mesi anche nel caso ricorra una giusta causa: in questo lasso temporale i canoni devono essere puntualmente versati secondo quanto statuito dal contratto.
La consegna delle chiavi
La semplice consegna delle chiavi di casa non legittima l'interruzione del pagamento delle residue mensilità, anche se quest'ultimo le ha accettate.
Il locatore, anche se ha accettato le chiavi dell'immobile è pur sempre legittimato ad agire anche solo con il procedimento monitorio.
Infatti, secondo la Cassazione (sentenza14 marzo 2017, n. 6467) la consegna delle chiavi prima della scadenza e l'accettazione del proprietario dell'appartamento non sono sinonimo di reciproca accettazione della risoluzione del contratto e di conseguente rinuncia, da parte del locatore, dei canoni dovuti per il periodo di preavviso che la legge prevede, in capo al conduttore, in caso di recesso dal contratto.
«Per giurisprudenza consolidata, la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell'immobile locato, costituisce condotta idonea (produttiva di effetti impeditivi anche della “mora solvendi” ex art. 1220 c.c.: cfr. Corte Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1337 del
20/01/2011) a consentire la reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo della obbligazione “ex contractu” avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590 c.c. (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 5270 del 05/06/1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 5841 del 24/03/2004 che equipara la consegna delle chiavi alla incondizionata messa a disposizione del bene; id. Sez. 3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012)». (Cassazione, sentenza 14 marzo 2017, n. 6467).
Già in precedenza la Suprema Corte aveva affermato, in termini generali, che la rinuncia ai canoni relativi al periodo di preavviso non può desumersi dal semplice silenzio del locatore, ma deve risultare da atti o comportamenti inequivocabili; tale non è la mera accettazione delle chiavi inidonea, di per sé sola, a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l'intera durata del preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge (Cass. 27 luglio 2015, n. 15769).
«… La funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l'uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione.
È vero, quindi, che il conduttore non ha mantenuto il godimento dell'immobile per l'intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare; ma ciò è stato frutto di una sua libera scelta, che non gli consentiva di pregiudicare l'interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l'intero periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque reperito per tempo altro conduttore.
Né la rinuncia al compenso per il periodo di preavviso può desumersi dal mero silenzio del locatore - conformemente del resto ai principi generali in materia contrattuale, per cui il silenzio non è normalmente significativo, quale dichiarazione di volontà - ma avrebbe dovuto risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti inequivocabili in tal senso.
Tale non è la mera accettazione in restituzione delle chiavi dell'appartamento: comportamento in certa misura necessitato, a fronte dell'abbandono dei locali da parte del conduttore, e comunque inidoneo di per sé solo a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l'intera durata del periodo di preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge». (Cassazione, sentenza 27 luglio 2015, n. 15769).
Se le parti si accordano per lo scioglimento anticipato del rapporto, è giusta premura prevedere che ciò sia messo per iscritto, determinando anche la sorte dei canoni residui. (Fonte: Anna Nicola, Il Sole 24ORE – Estratto da “Quotidiano del Condominio”, 11 novembre 2019).
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