Il contratto di locazione è quel contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, qualora il bene concesso in uso consista in una abitazione o in un altro bene immobile. Il conduttore a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, nel medesimo stato in cui gli è stata consegnata. Non tutti i contratti di locazione immobiliare hanno un identico contenuto, potendo variare a seconda della tipologia di contratto che le parti intendono concludere in considerazione delle necessità sottostanti, della durata o del corrispettivo, elementi questi, dunque, che possono variare da contratto a contratto. Ciò nonostante tutti i tipi di contratti di locazione devono necessariamente contenere determinati elementi tipici o essenziali che sono: la data di stipula, l’indicazione dettagliata delle generalità delle parti, l’identificazione del bene, il prezzo del canone di locazione e, infine, la durata della locazione.
Gli elementi essenziali del contratto di locazione
La data di stipula
La data di stipula in genere coincide con quella della firma del contratto, a partire dalla quale inizia a decorrere ufficialmente il contratto di locazione. Vi sono dei casi in cui però, la locazione inizia a decorrere prima della stipula del contratto. Se la data di decorrenza coincide con la stipula del contratto, è da questo momento che inizia anche a decorrere il termine di trenta giorni per la registrazione. Se la stipula è posteriore, il termine per la registrazione inizia a decorrere dalla locazione.
Il contratto di locazione ad uso abitativo deve essere registrato da una delle parti, cioè dal locatore o dal conduttore, versando le tasse dovute, che variano a seconda del tipo di contratto concluso, indipendentemente dal canone pattuito e dalla durata.
L’indicazione delle parti
Il contratto di locazione deve necessariamente contenere l’indicazione delle generalità delle parti, cioè del locatore e del conduttore (nome, cognome, data, luogo di nascita, residenza e codice fiscale). Se si tratta di un’azienda devono essere riportati la ragione sociale della stessa, la sede sociale, la partiva iva e i dati del legale rappresentante.
L’indicazione dei dati dell’immobile
Inoltre, devono essere specificati i dati identificativi dell’immobile locato (l’indirizzo completo anche della scala e del piano), l’ubicazione nel comune, i dati catastali (foglio, particella, categoria, zona censuaria), i locali di cui si compone, le eventuali pertinenze e l’uso per il quale viene concesso in locazione (nel caso che ci interessa uso abitativo).
Il canone di locazione
Ancora, nel contratto di locazione deve essere riportato il canone di locazione ovvero la somma che il conduttore si impegna versare al locatore a titolo di corrispettivo per la locazione, allo scadere di un termine concordato (mensile, trimestrale o quadrimestrale).
L’ammontare di tale canone è rimesso alla libera pattuizione delle parti e può essere aggiornato sulla base degli indici medi accertati dall’Istat. Nel contratto oltre all’ammontare annuo del canone, vanno anche inserite le voci relative alle spese annue e alla rata pattuita. Il “corrispettivo annuo” infatti, è il prezzo concordato per la locazione dell’immobile, escluse le spese.
Le spese annue sono quelle dovute per le utenze (ad esempio l’ acqua, la spazzatura, ecc.), per gli oneri condominiali (spese di portierato, pagamento dell’amministratore di condominio, manutenzione delle parti comuni) e per altre voci eventualmente specificate.
In genere al conduttore spetta il pagamento delle spese di ordinaria amministrazionedell’immobile (ad esempio la ritinteggiatura delle pareti o la riparazione della cinghia delle tapparelle) e al locatore quelle di straordinaria manutenzione (si prenda il caso della sostituzione della caldaia o della riparazione degli impianti idrici o elettrici).
La “rata pattuita” è la cifra da pagare ad ogni scadenza specificata nel contratto ed è il risultato della somma delle due voci precedenti (corrispettivo annuo e spese annue) suddiviso per il numero delle rate annue previste (dodici se il pagamento è mensile, quattro se è quadrimestrale, e così via).
La durata
Altro requisito essenziale del contratto di locazione è la determinazione della durata. Per i contratti di locazione ad uso abitativo la legge stabilisce una durata di 4 anni, rinnovabili di altri 4 anni alla scadenza [1].
Il contratto di locazione ad uso abitativo può comprendere anche clausole relative ad esempio alla cauzione, al recesso anticipato delle parti, al divieto espresso di sublocazione, al diritto di prelazione, ecc. che vedremo nello specifico di qui a breve.
Queste clausole non devono necessariamente far parte del contratto ma sono rimesse alla discrezionalità delle parti, che possono prevederle oppure no e pertanto, non incidono sulla sua validità.
Il contratto di locazione con cedolare secca
Le parti possono accordarsi per la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo con cedolare secca. In questo caso tra gli elementi essenziali del contratto rientra anche la clausola contenente tale espressa previsione.
La cedolare secca sugli affitti è un’imposta che sostituisce l’IRPEF, l’imposta di bollo e di registro, e le addizionali comunali e regionali. I vantaggi del regime di cedolare secca consistono nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF del solo 10% per i contratti di locazione a canone concordato, e del 21% sui contratti di locazione a canone libero.
L’adesione alla cedolare secca va indicata all’atto della registrazione del contratto.
Scarica il modulo del contratto di locazione ad uso abitativo. (Fonte: www.laleggepertutti.it, articolo di Sabrina Mirabelli).
LIVING IMMOBILIARE CAGLIARI
info@livingimmobiliarecagliari.it
Scrivi commento